İstanbul’da Kentsel Dönüşüm ve Gayrimenkul Piyasası Değişimleri

İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) tarafından hazırlanan “İstanbul İli Olası Deprem Kayıp Tahminlerinin Güncellenmesi Projesi (2019)” raporuna dayanarak, kentsel dönüşüm sürecinin yaşandığı 25 mahallede gayrimenkul piyasasındaki değişimler incelendi. Bu mahalleler arasında son 4 yılda en fazla ve en az değer kazanan bölgeler ise dikkat çekici veriler sunuyor.

Uzmanlar, Kuzey Anadolu Fay Hattı’nın Marmara Denizi’nden geçen kısmının kırılması durumunda 7,5 büyüklüğünde bir deprem beklediklerini ifade ediyor. Bu olası depremin en çok etkileyeceği şehirler arasında İstanbul başı çekiyor. İstanbul’daki konut stokunun güçlendirilmesi ve kentsel dönüşüm, yerel yönetimlerin ve inşaat sektörünün öncelikli gündem maddelerinden biri. Peki, kentsel dönüşümün gündemde olduğu İstanbul’un farklı mahallelerinde gayrimenkul değerleri nasıl bir seyir izliyor? Gayrimenkul veri analizi konusunda önde gelen platformlardan Endeksa, kapsamlı araştırmasıyla bu soruya yanıt arıyor.

Riskli Mahallelerde Satılık Konut Değeri 4 Yılda En Fazla Değer Kazananlar

• Pendik/Ertuğrulgazi Mahallesi: 1980’li yıllardan itibaren gecekondu yapımının yoğun olduğu Ertuğrulgazi Mahallesi, Eylül 2022’de kentsel dönüşüm kapsamına alınmıştı. Aydos Ormanı ve Sabiha Gökçen Havalimanı’na yakın konumuyla dikkat çeken bu mahallede, satılık konut değerleri %1283 oranında artış gösterdi. Satılık birim metrekare fiyatı 30,851 TL/m2 iken, 2 yıllık satılık değer değişimi %148; yıllık satılık değer değişimi ise %31 oldu. Ancak, son bir yılda konut değerleri reel olarak %24 azaldı.
• Maltepe/Esenkent Mahallesi: Kentsel dönüşüm sürecinin hızlandığı Maltepe’nin Esenkent Mahallesi, 4 yıllık süreçte nominal olarak %1010 değer kazanarak dikkat çekti. Mahalledeki satılık birim metrekare fiyatı 46,872 TL/m2, 2 yıllık değer değişimi %146 ve yıllık değişim %16. Ancak son bir yılda, Esenkent’teki satılık konut fiyatları reel olarak %33 oranında düştü.
• Üsküdar/Yavuztürk Mahallesi: İstanbul’un 30 yıl üstü konut stoğu bakımından en yüksek ilçe olan Üsküdar’ın Yavuztürk Mahallesi, deprem riski açısından en fazla kaybın yaşanacağı bölgelerden biri. Yavuztürk, 4 yıl içinde satılık konutlarda %1003’lük nominal artış yaşadı. Satılık birim metrekare fiyatı 43,842 TL/m2, 2 yıllık satılık değer değişimi %265 ve yıllık değişim %56 olarak kaydedildi. Ancak son bir yılda konut fiyatları reel olarak %10 düştü.

Riskli Mahallelerde Satılık Konut Değeri 4 Yılda En Az Değer Kazananlar

• Maltepe/Gülensu Mahallesi: “İstanbul’un balkonu” olarak bilinen Gülensu Mahallesi, kentsel dönüşüm sürecinin yavaş ilerlemesi nedeniyle 4 yıl içinde satılık konut değerinde en az artış gösteren bölge oldu. Satılık değer değişimi %394, birim metrekare fiyatı ise 30,782 TL/m2. Yıllık değer değişimi %38, 2 yıllık değer değişimi ise %127. Gülensu, 4 yılda reel olarak tek düşüş yaşayan bölge olarak kaydedildi, satılık konut fiyatları %1 azaldı.
• Beşiktaş/Ortaköy Mahallesi: Deprem ve heyelan riski taşıyan Ortaköy Mahallesi, kentsel dönüşüm süreçlerinin yavaş ilerlemesi nedeniyle konut fiyatlarındaki artış oranlarıyla dikkat çekiyor. 4 yıllık artış oranı %531, birim metrekare fiyatı 120,298 TL/m2. 2 yıllık değer değişimi %93, yıllık değer değişimi ise %39. Ancak son bir yılda fiyatlar reel olarak %20 azaldı.
• Beyoğlu/İstiklal Mahallesi: Beyoğlu/İstiklal Mahallesi’ndeki kentsel dönüşüm çalışmaları 10 yılı aşkın süredir devam ediyor. Satılık konut fiyatları 4 yılda 5 kat artış gösterirken, birim metrekare fiyatı 119,620 TL/m2’ye ulaştı. 2 yıllık değer değişimi %122, yıllık değer değişimi %32. Son bir yılda fiyatlar reel olarak %24 düşüş gösterdi.
• Fatih/Kocamustafapaşa Mahallesi: Fatih, konut stoğu en yaşlı ilçe olması nedeniyle deprem açısından yüksek risk taşıyor. Kocamustafapaşa, deprem olduğunda en fazla kaybın yaşanacağı bölge olarak öne çıkıyor. 4 yıllık süreçte satılık konut fiyatları 6 kat artarken, birim metrekare fiyatı 28,963 TL/m2 oldu. 2 yıllık değer değişimi %161, yıllık değer değişimi %25. Ancak son bir yılda fiyatlar %28 oranında düştü.

Kentsel Dönüşümün Gündemde Olduğu Mahallerde En Fazla Kira Artışı Fikirtepe’de

• Kadıköy/Fikirtepe: Sancılı kentsel dönüşüm sürecinin ardından, kamusal alan yetersizliği nedeniyle eleştirilen Fikirtepe, 4 yılda en fazla kira artışının yaşandığı bölge oldu. Kiralık değer artışı %1330, reel artış ise %188. Kiralık birim metrekare fiyatı 386 TL/m2.
• Kartal/Hürriyet Mahallesi: Hürriyet Mahallesi’nde 4 yıllık nominal kiralık değer artışı %1300, reel artış ise %182 olarak kaydedildi. Kiralık birim metrekare fiyatı 196 TL/m2.
• Kartal/Orhantepe Mahallesi: Orhantepe Mahallesi’nde 4 yıllık nominal kiralık değer artışı %1269, reel artış ise %176. Mahalledeki kiralık birim metrekare fiyatı 219 TL/m2 oldu.

Kentsel Dönüşümün Gündemde Olduğu Mahallerde En Az Kira Artışı Ertuğrulgazi’de

• Pendik/Ertuğrulgazi: Ertuğrulgazi Mahallesi’nde kiralar 4 yılda sadece %55 nominal artış gösterdi. Enflasyondan arındırıldığında, reel kira fiyatlarının %69 düştüğü görülüyor. Kiralık birim metrekare fiyatı 87 TL/m2.
• Maltepe/Gülensu: Gülensu Mahallesi’nde 4 yıllık nominal kiralık değer artışı %83 seviyesinde. Enflasyona göre ayarlandığında, kiralık konut fiyatları reel olarak %63 düştü. Gülensu’da kiralık konut birim metrekare fiyatı 126 TL/m2.
• Beşiktaş/Ortaköy: Ortaköy Mahallesi’nde 4 yıllık nominal kiralık değer artışı %572 olurken, kiralık konut fiyatlarının değeri reel olarak %35 arttı. Bu mahalledeki kiralık birim metrekare fiyatı ise 356 TL/m2 seviyesinde görüldü.

Kaynak: (BYZHA) Beyaz Haber Ajansı